Sparte prépare son activité climatisation pour 2027. Cet article est publié à titre d’information : il ne propose aucune prestation. Un projet pour l’été prochain ? Inscrivez-vous en bas de page, nous vous recontactons en janvier.
En bref : la ligne de partage tient en quatre mots : le locataire entretient, le bailleur répare. Filtres, dégagement du groupe et entretien périodique au locataire ; fuite de fluide, compresseur, défauts de pose et vétusté au bailleur. Quatre lignes dans le bail évitent la totalité des litiges.
C’est une source de litige fréquente, et presque toujours évitable. La répartition des charges entre propriétaire et locataire suit une logique simple, à condition de l’avoir écrite avant plutôt que de la découvrir après une panne.
Le principe général
La répartition suit celle de tous les équipements du logement.
- Au locataire : l’entretien courant et les menues réparations.
- Au bailleur : les grosses réparations, le remplacement, et la vétusté.
Toute la difficulté consiste à savoir de quel côté tombe une intervention donnée. Voici la ventilation en pratique.
Ce qui relève du locataire
- Le nettoyage des filtres, toutes les deux à quatre semaines en saison.
- Le dégagement de l’unité extérieure : feuilles, végétation, objets posés devant.
- L’entretien périodique réglementaire, le décret 2020-912 mettant l’obligation à la charge de l’occupant pour les systèmes individuels.
- Le débouchage d’une évacuation de condensats encrassée par l’usage.
- Le remplacement des piles de la télécommande.
- Les dégradations liées à un mauvais usage : appareil forcé, filtres jamais nettoyés, unité extérieure obstruée.
Ce qui relève du bailleur
- Le remplacement de l’appareil en fin de vie ou en cas de panne majeure.
- La réparation d’une fuite de fluide frigorigène et la recharge, qui relèvent d’un défaut de l’équipement.
- Le remplacement du compresseur, du ventilateur, d’une carte électronique ou d’une sonde.
- Les désordres liés à la pose : pente d’évacuation insuffisante, unité mal fixée, condensats mal dirigés.
- La mise en conformité et les autorisations, urbanisme comme copropriété.
- Tout ce qui découle de la vétusté.
| Intervention | À la charge de | Pourquoi |
|---|---|---|
| Nettoyage des filtres, toutes les 2 à 4 semaines | Locataire | Entretien courant |
| Dégagement de l’unité extérieure | Locataire | Entretien courant |
| Entretien périodique tous les 2 ans | Locataire, sauf clause du bail | Le décret vise l’occupant |
| Débouchage d’une ligne de condensats encrassée | Locataire | Encrassement lié à l’usage |
| Piles de la télécommande | Locataire | Menue réparation |
| Fuite de fluide et recharge | Bailleur | Défaillance de l’équipement |
| Compresseur, ventilateur, carte, sonde | Bailleur | Grosse réparation |
| Pente d’évacuation insuffisante, unité mal fixée | Bailleur | Défaut de pose |
| Autorisations d’urbanisme et de copropriété | Bailleur | Le propriétaire est le demandeur |
| Remplacement en fin de vie, vers 12 à 15 ans | Bailleur | Vétusté |
La ligne de partage : le locataire entretient, le bailleur répare. Une fuite de fluide n’est pas un défaut d’entretien, c’est une défaillance de l’équipement.
Le cas ambigu de l’entretien annuel
C’est là que naissent la plupart des désaccords. Le décret met l’obligation à la charge de l’occupant, mais rien n’empêche le bail de prévoir autre chose.
Le montage le plus sûr pour un bailleur : prendre le contrat d’entretien à sa charge et le refacturer en charges, ou l’intégrer au loyer. Trois raisons.
Vous êtes certain que l’entretien a lieu, donc que la garantie constructeur reste valable. Vous conservez l’historique de l’équipement, utile à la revente. Et vous évitez de découvrir à l’état des lieux de sortie que l’appareil n’a jamais été entretenu en six ans, avec une facture de remise en état que vous n’imputerez que difficilement.
Ce qu’il faut écrire dans le bail
Quatre lignes suffisent à éviter tous les litiges.
- La description de l’équipement : marque, modèle, année de pose, type de fluide.
- Qui prend en charge l’entretien périodique, et à quelle fréquence.
- La remise de la notice et des consignes d’usage au locataire.
- Le rappel des règles de bon usage : nettoyage des filtres, dégagement du groupe extérieur, consigne raisonnable.
| Moment | Ce qu’il faut acter | Ce que cela évite |
|---|---|---|
| Signature du bail | Marque, modèle, année de pose, type de fluide | La discussion sur l’âge de l’appareil |
| Signature du bail | Qui prend en charge l’entretien, à quelle fréquence | Le litige le plus fréquent |
| État des lieux d’entrée | Essai en froid de 10 minutes, état des filtres | Un « il ne marchait déjà pas » |
| En cours de bail | Conservation des attestations d’entretien | Une garantie constructeur contestée |
| État des lieux de sortie | État des filtres et de la batterie, date du dernier entretien | Une remise en état non imputable |
L’état des lieux
Faites figurer l’appareil à l’entrée comme à la sortie, avec sa marque, son état de fonctionnement et la date du dernier entretien. Un essai en froid de dix minutes lors de l’état des lieux d’entrée règle beaucoup de discussions ultérieures.
À la sortie, un appareil dont les filtres n’ont jamais été nettoyés et dont la batterie est encrassée relève d’un défaut d’entretien imputable au locataire. Un appareil de douze ans en fin de vie relève de la vétusté, donc du bailleur.
Le locataire peut-il installer une climatisation lui-même ?
Pas sans l’accord écrit du bailleur. Il s’agit d’une modification du logement et, en collectif, d’une modification d’une partie commune qui exige aussi l’accord de la copropriété.
En pratique, un locataire qui pose une climatisation sans autorisation s’expose à devoir la déposer et remettre en état à ses frais en fin de bail. Et le bailleur qui découvre l’installation reste exposé vis-à-vis de la copropriété.
Si l’accord est donné, mieux vaut préciser par écrit ce qu’il advient de l’appareil en fin de bail : dépose ou abandon au logement.
Le meublé et la location saisonnière
En location courte durée, l’entretien reste évidemment à la charge du propriétaire, l’occupant n’ayant ni la durée ni la légitimité pour s’en occuper. Un contrat d’entretien annuel est ici quasi indispensable, d’autant que l’appareil tourne beaucoup et devient un argument de commercialisation.
Trois références utiles des deux côtés
Bailleur comme locataire gagnent à se référer aux mêmes textes plutôt qu’à des usages.
Les obligations réglementaires d’abord, qui décident de ce qui doit être fait et à quelle fréquence : entretien au moins tous les 2 ans de 4 à 70 kW, étanchéité annuelle à partir de 5 t éq. CO2 de fluide (environ 7,4 kg de R32 ou 2,4 kg de R410A). Les huit obligations sont détaillées dans le guide des obligations du propriétaire.
Le cas particulier de l’appartement ensuite, où le locataire ne peut rien décider seul : la façade est une partie commune et le vote appartient au copropriétaire. Le parcours complet est dans l’article sur la climatisation en appartement toulousain.
Et le sinistre le plus fréquent enfin, celui qui déclenche la question de la responsabilité : l’écoulement de condensats. Les cinq causes, et ce qui distingue l’encrassement d’usage du défaut de pose, sont dans l’article sur la climatisation qui coule.
Questions fréquentes
Qui paie l’entretien d’une climatisation en location ?
Le décret n° 2020-912 met l’obligation à la charge de l’occupant, donc du locataire pour un système individuel. Le bail peut prévoir autre chose, et beaucoup de bailleurs préfèrent prendre le contrat à leur charge et le refacturer en charges.
Une fuite de fluide est-elle à la charge du locataire ?
Non. C’est une défaillance de l’équipement, pas un défaut d’entretien : la réparation et la recharge relèvent du bailleur, au même titre que le compresseur, le ventilateur, une carte électronique ou une sonde.
Le locataire doit-il nettoyer les filtres ?
Oui, c’est de l’entretien courant, toutes les 2 à 4 semaines en saison. Des filtres jamais nettoyés pendant 6 ans constituent un défaut d’entretien imputable au locataire à l’état des lieux de sortie.
Un locataire peut-il installer une climatisation ?
Pas sans l’accord écrit du bailleur, et en collectif pas sans celui de la copropriété, la façade étant une partie commune. Sans ces accords, la dépose et la remise en état peuvent lui être imposées à ses frais en fin de bail.
Que faire de l’appareil en fin de bail s’il a été posé par le locataire ?
Le préciser par écrit dès l’accord : dépose aux frais du locataire, ou abandon au logement sans indemnité. C’est la clause qu’on oublie, et celle qui crée les discussions les plus longues au moment du départ.
Comment traiter la climatisation à l’état des lieux ?
En la faisant figurer à l’entrée comme à la sortie, avec marque, état de fonctionnement et date du dernier entretien. Un essai en froid de 10 minutes à l’entrée règle beaucoup de discussions ultérieures.
Un appareil de douze ans en panne : qui paie ?
Le bailleur, au titre de la vétusté. Une durée de vie de 12 à 15 ans est la norme pour un split bien posé : au-delà, une panne majeure relève du remplacement, qui est une charge de propriétaire.
Et en location meublée ou saisonnière ?
L’entretien reste à la charge du propriétaire : l’occupant n’a ni la durée ni la légitimité pour s’en occuper. Un contrat annuel s’impose d’autant plus que l’appareil tourne beaucoup et devient un argument de commercialisation.
Que doit contenir le bail au minimum ?
Quatre lignes : la description de l’équipement avec le type de fluide, la prise en charge de l’entretien périodique et sa fréquence, la remise de la notice, et le rappel des règles de bon usage. Cela suffit à éviter l’essentiel des litiges.
Le bailleur doit-il fournir l’historique d’entretien ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est la bonne pratique : notice, marque, année de pose et attestations. Beaucoup de désaccords viennent d’un flou initial que 10 minutes de préparation auraient levé.
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Sparte est cheministe et ramoneur à Toulouse depuis 1972, et intervient sur le bâti toulousain toute l’année. Cet article est publié à titre d’information.
